전세 계약 끝났는데 보증금 안 줄 때, 돌려받는 법 총정리

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 돈을 안 줘요. 어떻게 해야 할까요? 실제 사례로 알아보는 대응 전략

최근 대한민국 부동산 시장에서 가장 뜨거운 주제 중 하나가 바로 '전세사기'입니다.
전세라는 제도가 있는 몇 안되는 나라가 대한민국 입니다.
이 제도를 악용해서 세입자의 전세금으로 다른 투자를 한 후, 세입자의 계약이 끝났음에도 불구하고 투자금이 회수되지 않아 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 되는 것입니다.

이 글에서 전세 계약이 끝났음에도 보증금을 안 줄 때, 돌려받는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

---

📑 목차

1. 계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려준다고요?
2. 주택임대차보호법이란?
3. 계약 종료 시 집주인의 의무
4. 보증금 반환 요구 절차
5. 내용증명 보내는 방법
6. 지급명령 신청과 소송 절차
7. 전세사기 예방 체크리스트
8. FAQ
9. 에필로그

---

1. 계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려준다고요?

예정된 계약기간이 끝나기 전 이사를 위해 미리 전세보증금을 돌려달라고 한 세입자.
하지만 일정금액만 지급한다거나, 지급 날자를 미루는 등 다양한 문제가 발생하고 있습니다.

“이사 다 했는데 보증금을 아직 못 받았어요.”
“집주인이 ‘다음 세입자 들어오면 줄게’라며 계속 미뤄요.”

이런 상황은 생각보다 흔합니다.
전세 또는 월세 계약이 종료되었음에도, 보증금을 제때 반환받지 못하는 것은 단순한 지연이 아니라
법적 책임이 따르는 채무불이행입니다.

따라서 법적으로 당연히 소송을 걸 수 있습니다.

---

2. 주택임대차보호법이란?

「주택임대차보호법」은 세입자의 권리를 보호하기 위해 제정된 법입니다.
실제로 거주한 사실이 있고, 전입신고와 확정일자를 마친 경우, 세입자는 보증금 반환과 관련된 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

이 법 뿐만아니라 최근 많아지고 있는 전세사기 때문에 다양한 정책이 많이 나오고 있습니다.

---

3. 전세 계약 종료 시 집주인의 의무

계약이 끝났거나 중도 해지에 상호 동의했다면,
임대인은 지체 없이 보증금을 돌려줘야 합니다.

“새 세입자 들어오면 줄게요”라는 말은 법적으로 인정되지 않으며,
계약서에 없는 조건은 강요할 수 없습니다.

대부분의 집주인이 새 세입자가 들어온 후 준다고 하지만, 전세금으로 투자한 돈이 적자가 나거나 회수가 안될 경우 잠적할 수 있습니다.
이렇게 되면 전세 사기가 되는 것입니다.

---

4. 전세 계약 후 보증금 반환 요구 절차

집주인이 보증금을 주지 않을 때, 보증금 반환 요구 절차는 다음과 같습니다.
케이스별로 조금씩 다를 수 있으니 어떻게 흘러가는지만 보시면 됩니다.

1. 집주인에게 반환을 요청합니다. 문자보다는 내용증명이 더 좋습니다.
2. 협의 시에는 날짜, 금액, 지급 방식 등을 반드시 문서로 남깁니다.
3. 계속 미루면, 관할 법원에 지급명령을 신청합니다.
4. 그래도 지급하지 않으면, 민사소송이나 강제집행으로 넘어갑니다.

민사소송이나 강제집행까지 가더라도 실제로 내 보증금을 받기까지 시간이 어느정도 걸릴지도 모르기 때문에 그 전에 받아낼 수 있는것이 최선입니다.

---

5. 전세 계약 후 보증금 안 줄 때, 내용증명 보내는 방법

내용증명은 요구를 법적으로 통보하는 가장 확실한 수단입니다.
우체국 홈페이지나 오프라인 지점에서 보낼 수 있습니다.

요즘은 유튜브나 블로그에 자세하게 내용증명 보내는 법이 나와있으니 참고하시면 됩니다.

내용 예시
2025년 7월 31일 전세계약이 만료되었으므로,
보증금 ○○원을 2025년 8월 10일까지 반환해주시기 바랍니다.
불이행 시 법적 조치를 취하겠습니다.

보낸 날짜와 내용이 기록에 남기 때문에, 향후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.

---

6. 전세 보증금 지급명령 신청과 소송 절차

일반적으로 법적절차를 밟는 사람이 많지 않기 때문에 어렵다고 생각하실 수 있습니다.
하지만 지급명령은 변호사 없이도 할 수 있는 간단한 법적 절차입니다.

• 관할 법원: 해당 주소지 관할 지방법원
• 준비물: 계약서, 전입신고 내역, 확정일자 서류
• 결과: 집주인이 이의 없으면 지급명령 → 미이행 시 강제집행 가능

응답이 없으면 자동 판결로 이어지고, 판결문을 바탕으로 통장, 차량, 부동산에 대한 압류 또는 경매가 가능합니다.

---

7. 전세사기 예방 체크리스트

사기를 안 당하는 것도 중요하지만, 가장 중요한 것은 예방입니다.
전세사기 예방 체크리스트를 통해서 나의 전세 보증금을 지켜야 합니다.

• 등기부등본으로 진짜 소유자인지 확인하기
• 선순위 대출 여부 확인
• 전입신고와 확정일자 반드시 등록
• 반환보증보험 가입도 고려할 것

아무리 급하더라도, 이 네 가지는 꼭 확인하세요.

거래가 처음이고 어렵다고 거래하시는 공인중개사를 믿고 하실 수 있습니다.
하지만 나중에 문제가 생겼을 때 공인중개사는 발뺌해도 방법이 없습니다.
그러니 거래를 맡은 공인중개사를 믿지마시고, 내가 직접 체크리스트를 만들어서 확인하여 전세사기를 예방해야 합니다.

요즘에는 법무사를 일당을 지급하여 도움을 요청할 수 있습니다.
약 30~50만원 사이로 맡겨서 안전하게 거래하시는 것도 한가지 방법일 수 있습니다.

이 외에도 많은 체크리스트들이 있으니, 부동산 카페나 블로그 글을 참고하시어 나만의 체크리스트를 만드시길 바랍니다.

8. FAQ

Q1. 일부만 돌려주고 나머지는 못 주겠대요.
→ 일부 지급으로 끝나는 게 아닙니다. 잔액은 계속 청구 가능합니다.

Q2. 집주인이 잠적했어요.
→ 내용증명, 지급명령, 소송 → 강제집행 순으로 대응 가능합니다.
→ 잠적했을 시 대응시간이 길어지겠지만 언젠가는 잡히기 마련이니 너무 걱정마시길 바랍니다.

Q3. 그냥 기다리라는데요?
→ 기다려도 좋지만, 반드시 서면으로 명확한 기한과 금액을 남기세요.

---

9. 에필로그

보증금은 단순한 돈이 아닙니다.
그 안엔 삶의 무게와 노력, 가족의 미래가 담겨 있습니다.

그 돈을 이유 없이 돌려받지 못하고 있다면, 지금 바로 법의 도움을 받아야 할 때입니다.
혼자라서 막막할 수 있지만, 당신의 권리는 결코 가볍지 않습니다.
요즘에는 전세사기 커뮤니티도 많이 생겨서 정보를 얻을 수 있는 곳이 많습니다.

아무쪼록 여러분의 전세 보증금이 안전하길 바라고, 전세 사기라는 악독한 범죄를 저지른 범죄자들에게 큰 벌이 내려지는 세상이 오기를 기대합니다.

---